盈利模式分析(盈利模式分析论文)

盈利模式分析(盈利模式分析论文)

在传统地产走过黄金十年之后,房企们寻求转型迫在眉睫。近年来,我国旅游市场发展迅猛。世界旅游组织预测,到2020年,我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。在此背景下,目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。

目前文旅项目以资产投资量作为划分可分为三类:重资本投入、中资本投入、轻资本投入。

重资本投入——东部华侨城、万达文旅城、港中旅海泉湾等

以华侨城为代表的重资本投入手法,就是把有吸引力的文旅项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中来,以空间争取时间,属于依托现有市场的人造主题旅游地产。华侨城同样也在异地扩张,但华侨城更看重的不是本地文旅资源的价值,而是市场消费能力,只要市场空间足够大且有增长的可能,便会依托自身优势,重金打造城市文旅目的地。

华侨城 “以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式,为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用,成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构。作为中国文旅产业化的先行者和探索者,华侨城文旅以“深圳华侨城和东部华侨城示范基地,深圳、北京、成都、上海、武汉等五个连锁欢乐谷,天禅、金面王朝、欢乐无极等十大旅游演艺,华侨城旅游讲习所、旅游研究院、国际传媒演艺公司三大智慧平台”为基本框架,通过不断的自主创新和对文化旅游的深刻理解,强调每一处华侨城主题公园的原创性、产品的差异化,全面构建华侨城文旅产业。

中资本投入——巴伐利亚庄园、客天下等

以客天下为代表的中资本投入手法,将环境资源与人文资源进行充分挖掘与有机结合。在自然资源优势中,依据当地独特文化气质与客户需求,打造全新的文旅设施,从而构建了一座集旅游、度假、教育、商业、文化、居住、生态等多层经济要素相兼并容的“城中城”。

客天下按照“一核多心、多集群、分组团”的规划思路分三期进行,项目总投资30亿元,计划用5至8年时间完成。充分遵从依托自然的原则,环绕山体分层规划,人文景观的建设着重与主题公园相呼应,将各主题公园中的建筑小品、园林绿化、公共空间、标识系统等一系列高端而成熟的建设与管理手法运用到整个园区建设中,使园区人文景观和自然景观和谐统一而又独具世界客都的风格,最大限度地保留了原有的山丘、小溪、湖泊、树林、植被等地形地貌。在文化建设方面,以“客家文化”的传承与发扬为主题,各种文化共同交流发展,塑造出各具特色又相互联系的主题景区景点,打造出和谐统一的旅游居住园区整体形象。

轻资本投入——万科良渚文化村、蓝城春风长乐、美的?鹭湖森林度假区等

以万科良渚文化村为代表的轻资本投入手法,旨将自然资源与文化进行充分的保护与活化,充分挖掘自然人文价值并将其极致利用,使文化、生活与山水完美壁合。深度结合消费者的心里需求,挖掘人性中对自然山水的渴望,将自然资源赋予生活更多延展性的同时,特有的生活形态和文明气息又反哺于自然生态,给予自然与生活具有可生长性的与时俱进。呈现出文旅与自然间的和谐统一,更具包容性和多元化的天然生活属性。

良渚文化村构筑“二轴二心三区七片”的核心构架,打造多种功能复合的原创性近郊小镇。二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落,二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区,三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区,七片是分布在山水之间的主题居住村落。集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。

房企布局文旅地产能不能赚到钱关键还得看运营,当然土地溢价又是另外一说。那么文旅项目到底靠什么挣钱?

一靠卖房和租房挣钱

目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍占主导。

1、卖房可以快速回笼资金

这是地产项目的利益根本,所有的地产项目定位、开发,最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼,因为旅游开发让所在区域的价值得到提升,旅游地产的售价可以比其他区域高很多。据说,当上海迪士尼还只是一纸方案,周边的土地与项目便已经借风狂涨。

比如,地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润,是其盈利核心,物业出售可快速回笼资金,有利于资金周转。但间接的价值创造中心还是旅游业务。

旅游地产策划专家宋平在讲到深圳东部华侨城的案例时指出:“讲到旅游地产,就不能不提它的社会效益问题。搞旅游地产不仅仅是企业保证自己经济效益的策略。游客为什么能来这里玩,因为有东部华侨城;东部为什么这么快建起来?因为采取了旅游地产的产业整合路线,解决了卡脖子的资金问题。那些富翁们钱很多,又希望买这些所谓山里的豪宅,我们占很小一点点地方,给他们盖一点这样的房子,他们就很愿意把大把的钱扔给我们,我们再用这些钱给市民游客做出高层次的旅游区来,供大家享受,大家来了,东部收益了,又能给国家上缴很多税。于是,一个旅游地产模式,不仅使企业经济效益大为提升,更能给社会提供文化服务,给游客提供休闲度假的空间,给政府提供新的税源,东部正是通过旅游地产模式,把富人的钱转移到公共利益上去,这样,旅游地产模式的终极意义才能体现出来。”

2、品牌影响力增加自持物业收益

旅游地产中部分物业可以自持,取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业,随着区域价值提升,人气聚集,以及品牌影响力的扩大,其收益将不断增长。比如集合文化、旅游、商业的“万达城”,其核心业态除主题乐园外,还包括超大型商业中心万达茂、顶级舞台秀、9个度假酒店、酒吧街等内容。

3、低价拿地带来土地增值

旅游地产项目一般位置都远离市中心,拿地成本相对较小,通过旅游开发和品牌价值的建立,所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本,使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。

二靠娱乐赚钱

迪士尼的营利模式十分特别,是特有的“轮次收入模式”,亦即“利润乘数模式”,指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画,打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的,就是滚动不断重复消费。其中,迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上,次于排名第一的媒体网络板块。

但根据福布斯的说法,迪士尼乐园的门票钱也就刚好更够覆盖运营成本而已。真正赚钱的地方反而是酒店、衍生品、食品以及饮料等等。在迪士尼乐园中,衍生品销售和游乐设施几乎是捆绑在一起的。比如“星球大战”主题的游乐设施的出口就是一家非常大的衍生品销售商店。很多游客无法抵挡诱惑,而纷纷掏钱购买。据悉,电影《冰雪奇缘》中爱莎公主穿的裙子一年在美国的销售量达300万条,迪士尼光靠卖裙子就能挣到4.5亿美元。

文化产品打造的成本相对较高,对开发商的资本实力要求就更高,大量资本投入和持续经营更需国际视野和商业前瞻性,最直接的考量就是资本回收周期会相当长。

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